MOM操盘网【楼市观察】好小区建设要在细微处见功夫

近期，笔者参观了一个高品质楼盘，卖点之一就是堪比五星级酒店顶配的健身房。抵达地下二层，仿佛进入一个黑色的钢铁森林。项目销售告诉我，这个健身房上下两层合计有1800平方米。除了基础健身功能，比如跑步机等有氧训练、轨道器械等功能训练、自由力量和私教区等，还设置抱石区，兼顾室内攀岩功能，以及配置了一个690平方米的国际标准篮球场。

另外，楼上还有更衣室、淋浴室、免费的洗漱用品，电吹风用的是某某品牌等。尽管笔者也经常去健身房，但说真的，用过的器械、知道的功能并不多。看着这些眼花缭乱的设备，多数叫不来名字。这些设备真有业主会用到吗？销售看着满眼疑惑的我，非常确信地说，现在的业主在健身方面越来越个性化、专业化，我们的健身房就是要满足每一位业主的需求云云。

若在五星级酒店或商场的健身房里，看到这样的配置，不觉得有什么奇怪。但面向不到2000个业主家庭的健身房，堆积这么多功能复杂、确保训练时不受伤都难的器械，有多大的意义？不过，这样的配置就是要彰显小区之高档和业主圈层及身份认同，目的是在营销环节，驱动掏钱包的人被那一瞬间感动，心里立马涌现出“值”的情绪，然后就为溢价付费了。

但是，后面项目交付入住了，由于器械使用频率低，付费会员少，这些健身房要么经营不善而闲置荒废，不得不改做其他经营业态；要么不得不对外开放，导致客群不纯粹，社区安保也难以得到保障。事实上，业主对运动健身的需求越来越强烈，但大部分只是去锻炼一下、出出汗，让身心放松放松。多数并不需要昂贵的器械，也分不清国产和进口的差别。

因此，多配置一些跑步机、椭圆机准没错。如果年轻业主多，偏好力量、肌肉等功能器械，可以增配一些杠铃、哑铃、轨道或支撑器械。健身房一般设置在会所，业主运动完就回家了，更衣室与淋浴房的使用频率较低，这个空间基本没有必要。近期，笔者参观了一个闲置的售楼中心改造的业主休闲室，跑步机组成的有氧区并不大，反而留给了更大面积的乒乓球台。

在该小区居住的朋友告诉我，小区楼栋的架空层下面也设有乒乓球台，但广东风雨天气多，体验感较差。售楼处改造意见征集发布后，很多业主提议要增设室内乒乓球台，物业就采纳了。乒乓球台使用频率非常高，有时候还得等位，老中青幼几代都有，有的一家人来打乒乓球。

笔者一个同事说，他父亲之前不愿意来南方某大城市住，原因也很简单，乡下老家有一帮熟人、亲朋，有人聊天、喝茶，在南方这座城市住实在无聊。不久前，同事的小区改造，拆掉一些违章建筑，给小区建了一个休闲会客厅，花廊围成一个棋苑，摆了几张棋台，可以下棋、喝茶和聊天。同事的父亲是个棋迷，乡下却很少有棋友，但这个小区老人多、高手多，他父亲住着不走了。

包括健身房在内的小区公共服务设施，不仅需要物质上投入，比拼谁的种类多、功能齐全，更重要的是要让这些冷冰冰的设施为人服务，从而链接出人情味和温度。除了工作单位，我们在小区里面活动的时间很长，特别是周末。但现在，总说商品房小区人与人之间相对冷漠。除了工作繁忙以外，与小区里公共服务有效供给不足，无法链接业主及家庭有很大关系。

小区里老中青幼，多数都有健身、运动、休闲的需要。其中，还夹杂着年轻人的社交需求、中青年的亲子需求、中老年的休闲聚会需求，要在“倾听民声”的基础上，打造一些接地气的、使用频率高的体育休闲设施。折旧大、需要投入管理的，可以采取低费率会员制，甚至市场化运营，折旧小的由物业维护。这方面的资金投入不大，关键是是否花心思。对存量小区，这关系到业主对小区物业的满意度；对新楼盘，这是其赢得市场、赢得客户的关键。

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